中央再提老旧小区改造,影响有多大

2020-04-16 09:30:42 / 314 次阅读

棚改未退,旧改已来。

近日,国务院常务会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

中央再提老旧小区改造,影响有多大(图1)

老旧小区改造又至,且总数相比去年翻倍,规模之大、覆盖范围之广,体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。

这会带来什么影响?

01

众所周知,前几年的棚户区改造,曾带动广大三四线楼市翻天覆地的变化。

这一次规模巨大的旧改来袭,会否带来同样的刺激效应?

答案只有一个字:否。

原因很简单,棚户区改造是大拆大建,且背后存在货币化补贴的直接刺激,有央行通过PSL投放基础货币来进行支撑,相当于对三四线棚改城市直接放水,影响可见一斑。

与棚改相比,旧改只是小修小补。

棚改是拆旧建新,旧改则以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主,最多加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善,不涉及拆迁改造,影响与棚改截然不同。

中央再提老旧小区改造,影响有多大(图2)

更关键的是,棚改有货币化补贴支撑,而旧改由财政资金、居民和社会资本共同埋单。政府会给予一定补贴,但比例相对有限,社会资本则只是“鼓励参与改造运营”,而如果无利可图,社会资本积极性可能不会太高。

旧改如果没有央妈的底部背书,就会失去杠杠放大效应,不会产生如同棚改一般的巨大能量。

所以,既非大拆大建,也没有来自央行定向放水的直接支持,旧改与棚改完全不能同日而语,影响同样大相径庭。

02

老旧小区改造,谁能从中受益?

根据政策精神,老旧小区改造,主要以2000年底建成的老旧住宅区为主,这正是人们俗称的“老破小”,一般集中于各大城市的老城区。

根据住建部2019年披露数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。

近年来,老旧小区衰败这一话题经久不衰,“远离老破小”的声音不绝于耳,似乎除了交通、学位等因素外,“老破小”几乎价值。

这一次老旧小区改造的到来,显然有助于改变这一局面。

无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。

具有交通、医疗乃至学位优势的老破小,在旧改的加持之下,其价格将会更为坚挺。没有这些综合优势的老破小,有了旧改的加持,也能减缓其衰败的过程。

所以,旧改加速,无疑给大城市老城区的老旧小区带来直接利好,促进居住体验的明显提升,为租房价格乃至房价提供一定支撑。

03

凡事都有两面性。

老旧小区微改造的到来,从另一方面来看,也意味着大拆大建可能会被推迟,想要靠博拆迁迅速完成财富积累的期待落空。

毕竟,与三四线城市的棚户区不同,老旧小区多数位于寸土寸金的老城区,改造成本不是一般的高昂。

同时,我国房地产正在从黄金时代步入白银时代。如果房价出现较长时期的横盘,由于缺乏房价上涨的利益刺激,老旧小区拆迁重建恐怕很难吸引到足够多的社会资本参与

更关键的是,对于大多数二三线城市来说,土地资源相对丰富,这些地方宁可在郊区大建新城,也不愿积极改造旧城,这又会加速老城区的衰败。

这一趋势随着政策的变动又得到进一步加强。

近日发改委在2020年城镇化重点任务中明确提出,加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度,推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。

中央再提老旧小区改造,影响有多大(图3)

这意味着,一旦大城市获得更多的土地指标,对于改造老旧小区的意愿还会进一步降低,这对“老破小”的未来同样带来明显影响。

04

可以说,旧改,在短期利于老破小,很难刺激房价大幅上行。

老旧小区改造,堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定投资、提振内需和稳定民生,而非刺激房价。

只要没有大范围的大拆大建,没有来自央妈的定向放水,旧改对房地产市场的影响就不必高估。


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